作者 | 梁杏
前11个月房地产行业表现不佳，申万一级行业中，房地产是为数不多未能实现正收益的行业之一。
但近期在顺周期风起云涌的背景下，地产板块也随大金融一道有了表现的机会，但整体力度明显不如银行和券商板块。如是背景下，投资地产板块个股或有一定的难度，毕竟招保万金之外标的的投资价值尚难分辨，因此借路指数基金布局或是一个适宜的方向。
房地产行业乘风而起
低估酝酿更大反弹空间
在上半年货币政策和财政政策共同发力、降准降息的背景下，房地产企业融资成本下降，资金压力得到缓解。调控政策方面，2017年以来我国确立了“房住不炒”的主导思想，但今年上半年相对宽松，以稳为主，以促进地产行业恢复。
下半年以来，随着疫情得到有效控制，房地产行业整体逐步回暖，高佣联盟，房地产调控政策又开始转向。多次中央会议重申“房住不炒”，且“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。8月央行、住建部等监管部门提出“三条红线”，行业供给侧改革开启，叠加货币政策的边际收紧，使得房企融资进一步受限。
虽然短期房企不会受到太大冲击，但长期还是要走上降负债的道路。11月“十四五规划”发布，再次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
在政策高压下，房地产行业还是表现出了一定的韧性。四季度房企持续加大推盘力度，通过销售回款应对“三条红线”的影响。10月房地产开发投资同比+12.7%，增速高位走稳；新开工同比+3.5%，竣工同比+5.9%；商品房销售面积同比+15.3%，增速环比走阔8.0pct。最新数据显示，11月百强房企全口径销售额同比增长20.1%，1-11月累计同比增长10.3%。
短期而言，房地产企业基本面还是在改善的，三季度归母净利润同比由负转正至3.9%，四季度预计也会有不错表现。而整个行业的估值已经在历史底部，申万房地产指数不论是PE还是PB估值，都在近十年5%分位以下。尤其是在四季度顺周期行情的演绎过程中，房地产行业也有望乘风而起，低估值带来的可能是更大的反弹空间。
中长期来看，调控政策带来的是行业竞争格局的改善和集中度的提升。参考发达国家，房地产仍然是非常重要的产业。预计我国房企未来将打破通过高杠杆谋求扩张的路径，转变为更长期和有序的发展，财务更健康、资产更多元化的企业也将会逐步获得竞争优势。
对标不同房地产指数
5只产品成为投资者适宜选择
看好当下房地产行业基本面和估值修复的行情该如何布局？
在当前监管趋严的态势下，房地产上市公司还是面临着不小的财务压力，即使是行业龙头也可能会出现资金链的紧张，从而导致股价的大幅波动。通过指数基金配置，能够把握行业回暖向好的一个大趋势。
目前市场上投资于A股房地产行业的指数基金共有5只，跟踪的有4个指数。根据4个指数的编制规则，中证800地产指数偏中等市值，有25只成分股在中证500中，占据了较大比例。沪深300地产等权重指数偏大市值，不过指数成分股仅14只，持仓比较集中。中证全指房地产指数基本上在全部A股选样，成分股数量众多，但选入了比较多的小市值房企。国证地产指数选取了市值排名前50的房地产个股，既考虑了行业的马太效应，又有比较合适的成分股数量，整体市值风格相对均衡。
近一年来看，国证地产指数涨幅10.51%位居第一，中证800地产指数、沪深300地产等权重指数以及中证全指房地产指数涨幅则分别为10.95%、16.30%和10.16%（截至12月10日）。在今年房地产情绪、基本面和政策底部的情况下，国证地产指数体现出了更好的抗跌性，同时优选市值前50的房企，也保证了在未来行业整合发展的过程中，具备更高的弹性。
（本文已刊发于12月12日《红周刊》，文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊》立场，提及个股、基金仅为举例分析，不做买卖建议。）
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