观点网 “保利置业要快起来，而且越来越快，争取走得更远一些。”去年年初，新任董事会主席的万宇清向外界描绘着未来保利置业成长蓝图，在其看来，之前走得稳，但相对走得慢了一点，急需拉开“新序幕”。
视线回归，3月28日，万宇清携一班管理层于香港业绩会现场公布了保利置业这一年来的盈与忧。
报告期内，保利置业实现合约销售502亿元，同比减少11%；收入为人民币411.27亿元，较去年增长35.7%；股东应占溢利约合8.16亿元，同比下降60.4%。
资产及负债方面，截至2022年底，保利置业总资产负债增长了5.1%，至2031亿元；总负债增加4%至1613亿元，总借贷增长15.3%至800亿元。
“2022年，市场形势十分严峻，对行业这几年的业绩产生压力。”业绩会上，万宇清多次提及大环境压力下的数据影响，这份压力也或多或少反映在了财报数据中。
项目聚焦点
“2022年公司的签约保底目标在650亿元，同比增长15%。”于去年业绩会中，保利置业管理层公布了销售目标，但最终实现的合约销售额为502亿元，相较于2021年减少11%；
从合约销售额区域来看，长三角247亿元，占比49%，较2021年增加15个百分点；珠三角86.36亿元，拼多多推广系统拼多多推广联盟微信扫码加入月赚万元，占比17%，较2021年减少5个百分点。
此外，保利置业于西南区域的销售金额为68.03亿元，占比14%，下降1个百分点；其他地区83.32亿元，占比17%，同比减少8个百分点；香港17.49亿元，占比3%，同比下降1个百分点。
从项目开发情况来看，于2022年，保利置业新增土地储备总建筑面积174.2万平方米，取得10个开发项目，与2021年新增的19宗项目以及年內新增土地储备总建筑面积360.9万平方米相比，略有差距。
不过从区域分布来看，2022年的项目分布更加集中，聚焦点主要位于长三角与大湾区，主要位于上海、昆山、宁波、深圳和济南。值得注意的是，保利置业在这一年完成了首进常熟的任务。
“去年，公司投资进一步聚焦在6座城市，上半年获取项目在年内的销售转化率达到了18%。”保利置业董事总经理王健表示，土储结构持续优化，持有权益土储在一线城市以及长三角和粤港澳大湾区的占比持续提升。
“保利置业还是聚焦在长三角和粤港澳大湾区等一二线城市的核心板块，能够中小型快速滚动的产品为主。”过去三年，保利置业位于长三角和粤港澳大湾区合约销售占比由58%提升至70%，且2022年内23个首次开盘项目有一半位于长三角地区。
这一点，从报告期内结转项目数据可以看出更多细节。
2022年，保利置业共有85个项目实现销售结转，结转金额人民币390亿元，按照区域分布来看，长三角入账金额占比19%，珠三角占到了33%，西南地区占29%，其他地区占16%，香港地区占3%。
虽然长三角地区的入账金额占比不占优势，但对比2021年同期的结转金额47.49亿元，涨幅超过五成。
“我们2023年的投资销售比要控制在40%左右，继续聚焦在长三角和粤港澳大湾区，以及已进入的有韧性的省会城市和强二线城市，比如苏州、宁波、佛山等地级市。”万宇清坦言，今年保利置业的投资项目还是首选流速快，现金回笼快，有安全边际和合理利润的项目。
此外，为去化变现，保利置业已成立了内部小组，以加大去库存的力度。
提及香港业务，管理层表示2023年开始，香港房地产市场明显在恢复，1-2月份的一手房源的成交量接近1000套，3月份很多新盘也在陆续推出。
“我们还是很有信心，会继续关注香港的投资机会。”
增收不增利
整场业绩会中，除了销售情况，更加关注保利置业当前的利率情况。从最新披露的数据来看，保利置业还处于增收不增利的境况。
于2022年，保利置业收入411亿元人民币，同比增长35.7%，而毛利率为26.9%，下滑了6.9个百分点，毛利润仍然录得8%的增长，约111亿元人民币，拥有人应占溢利8.16亿元，较2021年下降六成；剔除投资物业和金融资产公平值变动及汇兑损益后的核心归母净利润为15.19亿元，同比下降17.3%。
从数据来看，保利置业净利润表现略显疲态，与毛利数据之间仍有差距。
反过来观察成本走向，不难发现2022年销售成本较2021年200.44亿元上升了约五成，超过300亿元；融资成本也由15亿元升至16亿元。
另一边，保利置业财务端压力也有所体现，截至2022年底总资产负债增长了5.1%，达到2031亿元，总负债增加4%至1613亿元，总借贷增长15.3%至800亿元；资产负债比率79.4%，较2021年80.3%下降0.9个百分点，非受限现金短债比1.7，净负债率是115.9%，踩中了两道红线。
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