陈志翔 又到了年终岁末，又将迎来岁月的新旧交替。
回望即将过去的2021年，全球疫情起伏反复，外部环境更趋复杂和不确定，世界经济艰难复苏，国内经济发展面临需求萎缩、供给冲击和预期转弱三重压力，要在高基数上继续保持平稳运行和增长，挑战增多，困难加大。
在此背景下，推进更深层次改革势在必行，而深化改革迫切需要筑牢产业根基，加强科技创新，增强产业链与供应链的稳定性，有效解决卡脖子技术无法自主的问题，以切实推动实现高科技强国、高端制造兴国。
这势必会给备受关注的房地产行业发展带来深刻影响。
房地产行业环境已发生根本改变
国内房地产兴起于上世纪90年代，2003年被赋予国民经济支柱产业地位，在人口、城镇化、政策等诸多红利的带动下，有效支撑起了宏观经济的长期稳定发展，成就了一大批房企的辉煌，上演了一个又一个造福神话。
时至今日，房地产依然是支柱产业，但市场规模已逐步见顶,总体供需拐点也已来临，行业发展环境已与过去不可同日而语。
首先，作为房地产发展的最大驱动要素——人口所带来的红利已经退却。2021年，国家开放并鼓励生育三胎，本身就已经说明人口老龄化、人口比例失调、人口出生率低等问题已经非常严重；而经过多年发展，住房、教育、医疗带来的生活成本提高，加上人们思想的转变，政策层面对生育的提振作用将非常有限，未来人口出现负增长的趋势很难逆转。
其次，过去多年，突飞猛进的城镇化催生了源源不断的购房需求，有效促进了房地产市场的长期繁荣。但截止2020年，我国常住人口城镇化率已增长至63.89%，越来越接近发达国家平均水平，已完成《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》确立的目标。未来城镇化提升幅度将逐步降低至1%以下，城镇化拉动房地产发展的空间将会越来越小。
第三，2021年房地产调控政策引发市场环境巨变。随着三道红线、两贷集中、集中供地以及“五限”政策（限购、限贷、限价、限商、限售）不断加码，叠加房地产税改革靴子的落地，房地产调控长效机制已经成型。年底中央经济工作会议再次明确“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这已是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”，彰显国家对房地产调控的态度一如既往，经济重心脱虚向实决心恒定，势必一以贯之回归实业，全力突破科技创新，全力调整经济增长结构，坚决让实业成为带动经济增长的主动力，坚决不再将房地产作为短期刺激经济的手段。
2021年，楼市调控政策引发市场环境巨变，房地产行业步入真正意义上的变革年。
在此之前，大多数人们对房地产行业的认知或许还停留在规模为王的时代，认为房企要实现长远发展，就要遵循先做大，再做强的内在逻辑，只有走规模化发展之路，才能增强市场竞争力，中小房企要么变大，要么出局，小而美的模式没有发展空间，正所谓“大者恒大、强者恒强”。
然而，2021年，当时代的一粒灰悄然落在某一宇宙房企身上时，“大者恒大、强者恒强”不再是不变的定律，规模为王的房企也不再是安全、品质的保证，如何“活下去”成为大、小房企均需要思考的严峻命题。
伴随着房地产行业环境发生变化，时下房企发展的逻辑已不同于过去，楼市见顶、房价下行、政策高压叠加起来交互影响，原先高杠杆、高负债、高周转模式已难以为继，必需果断摒弃，积极寻求适合自身特点的新的发展模式。
未来的房地产市场，大者未必恒大，强者也未必恒强，应时而变，顺势而为，方才能安全和长久。
2022，房企如何突围？
展望2022年，“房住不炒”的主基调不会改变，楼市调控总体上不会有实质性松动，更不可能出台大的刺激性政策，即使有一些局部放松，也不会改变房地产行业发展的整体环境。
面对规模见顶、房价下行、融资压力以及成本攀升摊薄利润等形成的现实困境，在市场的大浪淘沙下，房企的优胜劣汰将会继续，不适应新发展环境的房企将会逐步退出。
处在困境中的各路房企，究竟该如何突围呢？可从三个方向选择适合自己的路径，即深耕主业做提升、整体转型谋跨越以及多元化布局求突破。
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