宋都股份杭州5000万“退地”背后:“友谊的小船”说翻就翻

拼多多推广联盟 高佣联盟 时间:2021-08-17

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  红周刊 记者 | 熊颖

  在住宅用地供应“两集中”政策之下,房企必须利用有限的土拍“窗口期”拿下近可能多的土地以保证“生意”的持续性。因为资金有限,房企一旦把握不好就会“用力过猛”。

  宋都股份最近公告放弃在杭州首次集中供地中拍得的一个地块——这是“两集中”政策实施以来的“退地”首例,其因此缴纳的5000万元预约申请保证金相关部门“不予返还”。

  对于最近三年年度利润最高为5.86亿元土地使用权,宝龙地产主动接洽公司希望对该地块进行合作开发,拼多多推广系统拼多多推广联盟微信扫码加入月赚万元,并签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》,其中约定“股权比例:宋都50%;宝龙50%”、“如一方违反上述约定,违约方应支付守约方2000万违约金”。但之后宝龙地产没有履行《备忘录》约定,5月19日明确表示放弃合作,宋都股份最后将宝龙地产告上法庭。

  宋都股份的解释能够自圆其说,但涉及其中的两家企业纷纷在第一时间回应澄清。

  宝龙地产方面表示,宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块后与浙江宝龙签订合作备忘录。但5月17日之后在正式沟通合同条款过程中,由于双方合作条件发生改变,导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现,实际细节需以合同签订为准。

  8月11日午间,浙系房企也发公告澄清,在宋都股份竞得运河新城地块后,公司及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。浙系房企还表示,公司名誉现受影响,将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。

  值得一提的是,在7月20日公告中,宋都股份原本有“本次放弃竞得的土地使用权,是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策,公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。”但到了回复函中,宋都股份只字未提行政复议的事情。

  现金流困扰

  宋都股份、宝龙地产都不乐观

  合作伙伴之间在项目上相互指责并不少见,这种指责常常是因为某一方实力不够,或双方实力都不够。这种情况就发生在宋都股份身上。

  在杭州首次集中供地中,宋都股份拿下5宗地块合计耗资45.84亿元,这一拿地金额远远超出公司的在手现金。据记者了解,截至2020年12月31日、2021年3月31日,宋都股份现金及现金等价物余额分别为32.82亿元、39.61亿元(不含受限资金)。

  同时,结合宋都股份当前约260个开发、销售和结转项目的资金需求,宋都股份难以保证新竞得的5宗地块如期进入开发阶段。

  按照原计划,和宝龙地产等房企的合作开发,将大大降低宋都股份的资金压力。宋都股份表示,旨在通过直接投资、项目合作等方式获取土地权益总额约计25亿-35亿元之间,为公司房地产业务的可持续发展维持在合理的资金范围内。根据公告,如合作不出意外,宋都股份整体获取土地权益金额能控制在32.48亿元,符合公司预期。

  但当宝龙地产等伙伴退出,宋都股份资金紧张的情况迅速加剧。宋都股份表示,综合考虑房地产开发前期资金成本高、同步开发节奏紧张、后续开发相对密集等因素后,为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全,公司决定放弃竞得的运河新城地块土地使用权,即保持最终获取土地的权益总额为28.01亿元,符合25亿元-35亿元的预期区间额度)。

  那么,为何宝龙地产等房企在初期积极接触,紧接着却选择放弃合作?知名地产分析师严跃进表示,当前金融环境略紧,房企的投资拿地心态会有新变化,所以很多房企拿地心态也容易飘忽不定。

  此外,《红周刊》记者梳理发现,宝龙地产的现金流状况同样不容乐观。自2015年开始,近6年来,宝龙地产的经营活动现金流量首次为负。年报显示,截至2020年末,公司经营活动产生的现金流净额为-120.13亿元,较2019年的27.53亿元,同比下滑536.36%;而反观融资活动所产生的现金流净额,为223.61亿元,较2019年的40.44亿元,同比上升453%。

  所退地块存一二手房价格倒挂问题

  宋都股份在杭土储告急

  仅就宋都股份竞得的杭州5宗地块来说,《红周刊》记者梳理发现,上述地块由于成交楼面价和毛坯销售均价差额多在1万元/平方米之内,且自持比例较高,或难获得较大利润空间。

  而被退地的运河新城地块无论是成交单价,还是成交楼面价,都是5宗地块中价格最高的地块。宋都股份是以17.83亿元拍得运河新城地块,成交楼面价2.1万元/平方米,自持比例21%。

编辑:证券市场红周刊 】<

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