2018年至2020年，长城物业在管面积分别为0.84亿平方米、1.01亿平方米和1.09亿平方米，2020年同比增幅较2019年下降12.1个百分点，扩张速度有所下降
《投资时报》研究员 李璐
随着国内城镇化进程加快及人均可支配收入持续增加，商品房物业供应亦急速增长。同时，物业管理行业的市场竞争逐渐加剧，仅依赖关联物业开发商项目已无法使得物业管理公司具备足够竞争力，它们需要争取更多由独立物业发展商发展的项目，以提升自己的市场地位。
近日，国内规模最大的独立全业态物业管理服务提供商长城物业集团股份有限公司（下称长城物业）递交IPO申请书，拟于港股上市。根据中指院报告，该公司为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立物业管理公司。
本次IPO，长城物业拟将募集资金用于扩大业务规模并提高市场份额、收购及投资、提高研发能力、改善运营效率、提升销售及市场营销能力，以及补充营运资金等方面。
查阅招股书，《投资时报》研究员注意到，作为独立物管公司，长城物业营收表现较为亮眼，但不可忽视的是其毛利率和净利率仍低于行业平均水平。不依赖关联物业开发商是其打出的一张王牌，但这一点也让该公司面临持续增长的挑战。此外，长城物业还存在频繁涉诉的情况，或对其声誉和盈利能力产生不利影响。
独立物管成色几何？
虽然长城物业本次IPO主打“独立物管”概念，但纵观其发展历史，仍可以看到与开发商千丝万缕的联系。据招股书介绍，长城物业的前身为深圳市长城物业管理公司，成立于1993年4月，由深圳市长城房地产发展公司（现为深圳市中洲投资控股股份有限公司，000042.SZ，下称中洲控股(行情000042,诊股)）全资拥有，后者于1994年9月在深交所上市。
随后若干年经数次股权结构调整，截至招股书披露日，长城物业最终控股股东变为由公司多名执行董事组成的一致行动人，中洲控股全资子公司中洲资本持有其18.22%的股份，成为除一致行动人之外的第二大股东。即便如此，长城物业仍保留着“中洲系”的影子。
在目前的股权结构下，长城物业确与其他收入主要来自于关联房企的物管企业不同，其多数项目由公开市场竞争而来。因此，该公司当前的行业龙头地位证明了其对市场趋势及客户需求有着较为敏锐的洞察力。
但不可否认的是，没有了关联房企的保驾护航，在在管面积的扩张速度方面，长城物业仍面临较大挑战。
据招股书披露，2018年至2020年（下称报告期），该公司在管面积分别为0.84亿平方米、1.01亿平方米和1.09亿平方米，2020年同比增幅较2019年下降12.1个百分点，扩张速度有所下降。
毛利率低于行业均值
据招股书披露，报告期内长城物业营业收入分别为24.04亿元、28.1亿元和30.36亿元，逐年增长。毛利润与净利润也表现出同样的变化趋势，报告期内其毛利润分别为3.11亿元、3.69亿元和4.4亿元，净利润分别为0.71亿元、1.34亿元和2.07亿元。
尽管如此，该公司毛利率和净利率仍低于行业平均水平。《投资时报》研究员查阅公开资料看到，2020年，长城物业的毛利率为21%，同业可比上市公司华润万象生活（1209.HK）的毛利率为27%、新城悦服务（01755.HK）的毛利率为30.7%，长城物业的毛利率水平低于其他两家。
根据中指院数据，拼多多推广系统拼多多推广联盟微信扫码加入月赚万元，2020年在港物业服务上市公司的毛利率平均水平为28.6%，显然，长城物业毛利率处于偏低位置。
类似地，从中指研究院发布的《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》可以看出，2020年在港物业服务上市公司净利率均值为15.3%，而长城物业同期仅有6.8%，尚未达到平均水平的一半。
《投资时报》研究员翻阅招股书发现，低利润率与长城物业过于依靠单一业务息息相关。据招股书介绍，该公司共有四个主要业务板块，分别为物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务和专业服务。其中，物业管理服务是营收的主要来源，报告期内，该公司来自于物业管理服务的收入分别占总收入的79.3%、78.1%和76.3%。然而，这部分的毛利率却是四个板块中相对较低的，报告期内分别为16.3%、16.8%和19%，低于毛利率最高的社区增值服务十个百分点左右，亦拉低了整体毛利率水平。与上市公司社区增值服务收入约占总收入30%的平均水平相比，长城物业不到15%的占比略显发力不足。
此外，长城物业的物业管理服务板块还存在物业管理费收款率低和物业管理费低的阻碍。
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