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准确地讲，这次深圳并非废除了二手房参考价，而是银行不再捆绑参考价放贷，取而代之的是，根据银行的评估价或网签价格（实际成交价）孰低来放贷，而这个价格会更接近市场价！
也就是说，让价格信号回归市场本来面目，并主导银行放贷。我们关心的是，对深圳的二手房市场，到底是利空还是利多？显然，市场价主导银行放贷，就会避免参考价导致的“去杠杆”效应（高于参考价的部分，都会转化为首付）。其直接效果是，购房者可以加杠杆了。
加杠杆，这是深圳过去楼市火爆的逻辑。所以，很多人认为，这是巨大的利好。再加上，现在银行面临“资产荒”，放贷压力很大，把房贷作为最优质的贷款，凡提前还贷必百般阻挠。
形势很清晰了：银行特别想放贷，利率也已经降至历史最低了，首套房4.3%，二套房4.9%，放贷周期一个月，审批只要一周；购房者想加杠杆购房，楼市再次火爆的要素全了。
真的是这样的吗？
02
毫无疑问，对那些挂牌价本来挺高，但被参考价压下来、购房人被迫“高首付”的房源，贷款不再捆绑参考价以后，首付降下来了，购房人也不用到处借钱凑首付了，购房门槛低了。
这对活跃交易是非常好的，也是此次新政的出发点之一。但有没有想过，这会带来什么结果？
一是，购房人承担更多的月供
二是，购房人承担更多的税费
也就是说，加杠杆是有代价的。
放在2016年至2021年初，对买房人来说，多付点儿月供、多缴点儿税费，这都不是事儿。那会儿，都信心满满。有钱的人，月供和税费不在话下；没钱的人，胆儿大，到处能借钱，也不在话下。
但是，现在可以吗？
如果有人说，放开了杠杆，就会回到过去。我说，这叫刻舟求剑。3月下旬以来，深圳新房和二手房成交数量明显下降了。为什么呢？一方面，积压的需求释放殆尽，更重要的是，3月以后有开发商提高新盘售价，小业主提高挂牌价，导致购房需求受到了巨大的抑制。
高佣联盟，影响有多大？ src="/images/2023/04/weixin/one_20230421142116755.png">
最后，也是最重要的，修复不动产“金融加速器”的效应。
近期，大家热议的“通货紧缩”，居民资产负债表恶化等等，都与不动产价格下跌有关，其背后的真正原因，就在于不动产的“金融加速器”的效应下降，甚至逆转为“金融减速器”。
其原理就在于，不动产价格下跌，居民预期房价下跌，不愿意加杠杆，全社会流动性或货币创造和供给的源头——不动产市场哑火，这是罪魁祸首。因此，摆脱这个困局，关键是，修复不动产“金融加速器”效应，让开发商、购房人、房地产链条能够得到合理的融资。
这样，在资金润滑剂的助推下，这个链条能顺畅地循环起来，这样全社会的信用创造就活跃起来了，不至于像现在，或者资金在空转，或者基建和平台在拼命地借钱、花钱也无济于事。
但是，我认为，近期旅游热、奢侈品热、楼市豪宅热、各大城市宾馆酒店涨价，怎么就通缩了呢？说白了，就是普通百姓没钱，这样来理解深圳二手房参考价新政的效果，就一目了然。
编辑：金融界 作者：李宇嘉拼多多推广联盟是什么? 点击微信扫码注册
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