文/乐居财经许淑敏
“平安作为长线资本，不会通过短期套利获得太多超额收益。目前市场环境下，尤其未来2-3年，是长期资本布局的好时点，其会以更理性、更合适的价格和条件收购一些具有长期持有价值的优质物业。”某机构2022年度论坛上，平安系高管发表了看法。
话音刚落，平安一笔大额投资也在新年落地。平安人寿发布关于大额不动产投资的信息披露公告（协议签署阶段）称，拟投资北京、上海4个产业园区不动产项目，金额预计不超过73.33亿元。
这是近一年多以来险资投资不动产金额最大的交易。一定程度上，释出了险资重返不动产的信号，关注度极高。
尽管过去一段时间也陆续有险资抄底不动产的动作，但可以明显看出，自去年下半年以来，险资大笔收购不动产项目更加频繁，金额不断创新高，从友邦人寿以50.3亿元收购上海北外唐项目，到国寿以64亿入手北京通用时代大厦BC座。
这两年，房地产行业整体陷入流动性困境，无论是住宅项目，还是商办项目，市场都较为低迷，抢着入手的机构已经不多。
眼下，保险行业处于调整、转型、重构的关键时期，亟需丰富投资组合抵御风险，而具有稳定现金流收益的大宗商办资产又成为重要目标。
至于地产股，险资不再抱太大希望，纷纷选择撤退。仅2021年，平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险资均减持了地产股，减持超14亿股。直到2022年，泰康人寿仍在强仓阳光城、大家人寿仍在减持金地。
即便地产回暖信号明显，但险资对于投资地产股依然谨慎。资本都是趋利的，地产股最好的春天已然消逝，再怎么补救也无法回归黄金时期，无利可图，撤离或许才是正确的选择。
不如换个方式，把钱投到不动产项目投资，实打实的核心资产，安全感更高。
大手笔收并购
“从不动产配置角度看，这两年平安更加关注新型细分赛道的投资，包括物流冷链、产业园区以及长租公寓板块。”平安系高管公开表示。
近两年，平安人寿在收并购不动产项目上面，舍得花大价钱。不但以330亿元巨资拿下凯德集团来福士资产包（2021年），而且还出资50.15亿元收购了北京远洋锐中心（2022年），此次更以73.33亿元投资北京、上海4个产业园区不动产项目。
平安人寿以直接受让项目公司股权的方式，拿下了上海润安放业发展有限公司、土信置业（上海）有限公司、北京弘旭财务顾问有限公司、北京时代源创科技发展有限公司这4家公司股权。
据了解，这4个项目公司主要股东均为弘毅投资。该公司成立于2003年，为联想控股成员企业中专事股权投资及管理业务的公司，目前拥有私募股权投资、不动产投资、风险创投、对冲基金（金涌投资）、公募基金（弘毅远方基金）等业务板块。
平安人寿成为上述4个项目公司的股东后，将与标的项目公司构成以股权关系为基础的关联方。
此外，平安人寿拟向其中3家标的项目公司提供股东借款共计约22.64亿元（最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准）。
根据公告披露，4个项目分别是位于上海市新金桥路1599号1至14幢、17幢、18幢的东方万国项目；位于上海市浦东新区龙东大道3158弄6号1幢的弘源科创项目；位于北京市海淀区北四环中路229号（海泰大厦南裙楼）的弘源国际项目；位于北京市海淀区上地西路28号的弘源新时代项目。
以上项目均为一线城市核心板块资产，都是产业园区及研发办公项目，且均已竣工、取得不动产权证并投入使用。
通过前期弘毅投资对项目的改造、提升、运营，这些项目入驻的企业不仅有世界名企，还有高科技独角兽企业，保持着高出租率，这或许也是平安人寿收并购的原因。
像是上海浦东金桥的东方万国中心，弘毅不动产投资运营后一举将原本出租率不足40%的老旧商业楼宇，焕新成为出租率常年超过95%的“魔都创客聚集地”。
对于平安人寿而言，接手成熟的产业园区项目，可以实现长期资源配置。去年11月，平安中国平安董秘在互动平台回应称，从过往看，投资的地产项目主要是一二线城市、核心区位的成熟商办、物流以及重大基建项目。
其表示，“不动产组合过去为平安保险资金贡献了稳定的投资收益，每年贡献10%的净投资收益，即使是在去年疫情的情况下，不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上。”
青睐不动产
几年前，已有业内提出，国内保险业在投资型不动产配置的比例虽然比较高，但国际上同业是10%左右，国内只有3%到4%，要逐渐提高配置的比例。
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